福州全裝修公司,福州精裝修住宅是否是未來的趨勢

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福州全裝修公司,福州精裝修住宅是否是未來的趨勢

全裝修住宅是隨著我國建筑行業現代化、建設產業發展應運而生的一種先進的產品理念。隨著節能、綠色等建筑理念和建筑產業現代化的不斷發展, 在住建部到各省市政府的政策推動下, 新建商品全裝修房的施行范圍已經日益擴大。本文要主針對福州市全裝修房推廣存在的若干問題, 從需求方、供給方、監管方進行分析, 并提出應對策略。

1 全裝修住宅概述

房屋裝修成為人們追求居住質量和精致生活的一個重要實現手段, 但在毛坯房基礎上的個性裝修帶來的工期長、成本高、質量參差不齊、浪費嚴重等弊端不斷出現?;? 全裝修住宅應運而生。

全裝修住宅, 是指新建城鎮商品住宅中的集合式住宅房屋交房前, 所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成, 廚房和衛生間的基本設備全部安裝完成[2]。與傳統住宅相比, 全裝修住宅主要具備以下4個特征:

(1) 裝修設計與建筑設計同步

兩者保持協調一致, 在主體結構施工中就為后期的裝修預留好作業條件, 做好與各個專業設計深化的協調完善, 為使用階段提供良好的使用功能奠定基礎。

(2) 現場實施批量化

裝修的施工組織方式徹底擺脫小作坊裝修的方式, 由具有相應施工資質的專業裝飾承包商提供更具規?;?、集中化、模塊化的裝修施工作業。由于裝修材料、物品部件都交給簽約的專業生產商, 在工廠中統一大批量加工, 既降低了生產成本, 同時也保證了質量問題, 節約了建設工期。

(3) 裝修理念科學的個性化

區別傳統毛坯房完全由業主“發揮個性”、全程實施的裝修模式, 全裝修房產品完全可以由開發商按意向業主的需求, 提供基礎、標準、完全滿足功能的硬質裝修, 后期業主僅按家庭喜好需求自主完成軟性裝飾。

(4) 售后服務權責更明晰

交房后, 業主發現所購房屋有質量問題或者其他生活配套設施問題時, 有權通知開發商讓其整改。而開發商方面也更容易對各種整改所需資源進行調配, 對供應給業主的部品、材料進行運營和管理。

2 對福州地區居民全裝修住宅市場調查

為了解福州消費者對全裝修住宅的認知, 2018年4月, 采用問卷星網絡答卷進行福州地區市場調查, 共收回有效問卷100份, 并使用問卷星后臺數據進行分析。

(1) 調查對象

(1) 年齡分布

對被調查對象按年齡段進行了劃分:30歲以下、30~39歲、40~49歲、50歲及以上。:購買房屋的占比最大的分布在30~49歲。所以30~49歲的消費者是房地產市場的主體。

(2) 職業類別

將被調查對象職業按照與房地產相關性分為房地產開發、房地產銷售、建筑設計、建筑施工、裝飾設計、裝飾施工、政府房地產主管部門和其他等8類不同行業,。既有涉及房地產領域的各個行業的人群, 也有占比最大 (68%) 的其他行業。

(3) 文化程度

劃分為初中及以下、中?;蚋咧?、大專、大學本科、研究生及以上。大學本科被調查者居多。

(4) 收入水平

將調查對象的收入情況分為:3000元及以下、3001元~4999元、5000元~7000元、7001元及以上??梢钥闯?收入大于7000元的被調查者居多, 其他收入層次的被調查者也有涉及到, 能較為真實地反映出具有購房能力者對全裝修住宅的看法。

(2) 全裝修住宅認知程度調查

(1) 在對全裝修住宅了解程度的問題中, 37%的人表示很了解, 55%的人有一定了解, 有8%的人表示完全不了解, 。說明絕大多數福州地區居民對全裝修房有基本認知, 但了解深度有限。

(2) 在“您對毛坯房、精裝房、全裝修房三者區別的了解”問題中, 僅有31%的被調查者表示比較了解上述三者的區別, 46%的人表示了解有限, 23%的人表示完全不了解

(3) 全裝修住宅市場占有與預期調查

(1) 該題僅設“全裝修或精裝房”與“毛坯類型”兩個選項。其中, 72%的人目前居住的房屋仍是毛坯類型, 可見精裝修房、全裝修房在福州地區的市場占有率較低。

(2) 在“未來會選擇購買的住宅類型”的問題中, 不到40%的人選擇全裝修房, 超過60%的人選擇毛坯房。說明福州地區居民對全裝修房接受度較低。

(3) 在“對政府推行全裝修住宅持什么態度”的問題中, 30%的人認為“贊同, 并且可行”, 51%的人認為“贊同, 實現的困難很大”, 19%的人認為“不贊同, 幾乎不可行”, 如圖9所示。說明福州地區居民多數對全裝修房的政策推行比較贊同, 但對施行效果信心還不足。

(4) 全裝修住宅存在問題調查

該選題為多選題, 其中占比最高的兩個選項分別是“不能按照我所想的裝修” (占75%) 和“裝修材料、裝修質量難以監管” (占71%) 。選項中的“房子太貴, 性價比低”和“房地產宣傳和實際不相符”2個選項都接近50%,說明福州地區居民對全裝修房的監管和價格都抱有很大的疑問。

3 全裝修住宅存在的問題

3.1 需求方的問題

(1) 對全裝修住宅的信心不足:從問卷中可以看出, 目前大多數購房者在毛坯房和全裝修房二者中, 依然選擇毛坯房來自行裝修, 主要是對于裝修風格的個性追求, 以及對于開發商的裝修施工單位選擇和對政府的全裝修房政策施行有疑慮。

(2) 全裝修住宅帶來的購房壓力增大: (1) 當前房價居高不下, 相比毛坯房購買, 全裝修住宅在購買時購房款中已經計入裝修款, 對于消費者而言, 前期購房款壓力必然增加許多。 (2) 購房款總額提高, 必然帶來印花稅、契稅、公共維護基金等繳稅基數增大, 再度加大購房壓力。

3.2 供給方問題[3]

(1) 投資控制難度增加。主要來源于兩個方面: (1) 開發建設中加入裝修階段, 必然將增加開發成本項目, 增加投資控制難度。 (2) 全裝修住宅必然比毛坯住宅開發周期長, 可能會帶來利息增加, 并且影響資金的快速回籠。

(2) 施工配合問題?!霸O計與建造一體化”和“建筑與裝修一體化”下的批量全裝修房建設, 比起一般毛坯房建設工序繁多, 工種繁雜, 各工種穿插施工, 造成各工種互相影響, 工程管理難度增加, 工程按期竣工的風險也會增大。施工組織配合、裝修成品的保護等也是構成了現場管理的一個重要挑戰。

3.3 監管方問題

近年來, 各地區全裝修房的發展遲緩, 很大一部分原因歸結于從國家到地方, 沒有建立起強制性的推進政策, 導致房地產開發商應付任務開發全裝修房。在需求方信心不足、稅費負擔重、開發商開發風險加大的情況下, 缺失相應的激勵政策來提升市場對全裝修房的接納程度。

4 福州市全裝修住宅發展應對策略

4.1 提高消費者對全裝修住宅認可

(1) 政府應當加大對全裝修住宅的宣傳與指引, 號召房地產企業響應國家住宅產業發展的政策要求, 積極倡導節能減排;全裝修住宅市場快速發展的一些城市成功經驗, 從中央到地方為全裝修住宅建設創建一個良好的外部環境。

(2) 房地產開發商, 可以通過地區市場前期調研, 對潛在消費者裝修風格需求進行調查分析, 為項目裝修設計切合市場提供依據, 并通過調查宣傳增加消費者對項目的認可與信心。營銷策劃階段, 做好樣板房示范展示, 打動客戶, 增加消費者對產品全裝修設計的肯定。

4.2 構建全裝修住宅質量責任體系

建立完善全裝修住宅的相關法律法規, 將全裝修房納入質量監管范圍, 對全裝修房進行驗收備案。從設計、施工、監理、資質、環保、驗收等多方面規范行業的發展, 消除消費者對全裝修住宅的質量疑慮: (1) 明文規定開發商對全裝修房負總責, 直接負責購房者的質量投訴和索賠。 (2) 明確全裝修房必須由具有相關資質的專業裝飾裝修企業進行施工, 由第三方進行監理。 (3) 房地產開發商有權要求設計、施工、監理、檢測等各方主體承擔相應責任, 明確規定各方責任制度。 (4) 將全裝修責任追究制度與執業資格注冊制度和誠信信用檔案制度相掛鉤[5]。

4.3 針對購房者制定優惠政策

為避免全裝修住宅給購房者帶來更多的經濟壓力, 各地區政府可以結合當地房地產市場的實際情況, 制定相應的全裝修住宅購房優惠政策:如減免部分稅費、適當降低首付比例、提高公積金貸款比例、按揭貸款利率優惠等。通過福利政策施行與引導, 消除消費者對全裝修住宅的購房成本的擔憂, 真正做到將全裝修住宅帶來的節能、綠色收益能為社會群眾所享有, 加大消費者對全裝修住宅的接受程度。

4.4 針對開發商制定優惠政策

對實行全裝修住宅開發的項目提供土地、金融、稅收等優惠政策: (1) 在土地出讓時, 對開發全裝修房項目的開發商給予一定的優惠條件。 (2) 對開發全裝修房的開發商, 提高一定額度的貸款額度, 并且降低貸款利率。 (3) 政府在征收開發商城市維護建設稅、土地增值稅、教育費、營業稅等給予一定優惠, 以降低開發商成本和風險, 提高開發商開發全裝修住宅積極性。

5 結語

全裝修住宅建設是推進住宅產業化進程, 引導住宅建設健康發展的必然選擇。自國家頒布關于全裝修住宅的政策至今, 經過了近二十年的發展, 全裝修住宅已經在許多地區市場占有了一定市場。但從長期來看, 構建全裝修住宅質量保證體系、提高消費者對全裝修住宅的認可程度、鼓勵房地產商開發建設, 將是加快全裝修住宅發展與推廣的重要舉措。